Một Số Điều Lưu Ý Khi Lựa Chọn Nhà Thầu Xây Dựng

Một số điều lưu ý khi lựa chọn nhà thầu xây dựng

Một số điều lưu ý khi lựa chọn nhà thầu xây dựng

Một số điều lưu ý khi lựa chọn nhà thầu xây dựng

Lựa chọn nhà thầu xây dựng.

Nếu chủ đầu tư chọn được nhà thầu chuyên nghiệp , nhà thầu tốt thì nên giao cho nhà thầu bao luôn vật tư , bởi vì nhà thầu tốt thường mua với số lượng lớn vật tư cho nhiều công trình , nên được các nhà cung cấp vật liệu bán với giá rẻ hơn chủ nhà tự mua và nhà thầu tốt là khách hàng ...

- Thực hiện xong bước thiết kế, chủ nhà đã có trong tay các thành phần như sau: một bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công chi tiết hoàn chỉnh, một bộ dự toán thi công, giấy cấp phép xây dựng. Đây là cơ sở để tiếp tục tiến hành bước thi công. Tuy nhiên, nếu còn cảm thấy chưa yên tâm hoàn toàn về chất lượng của các hồ sơ kể trên, chủ nhà có thể tiến hành thủ tục kiểm định, kiểm tra lại các hồ sơ tại các đơn vị chuyên môn.

- Công việc tiếp theo là phải lựa chọn được một nhà thầu xây dựng hợp lý. Hợp lý có nghĩa là phải lành nghề, làm chất lượng tốt, giá cả hợp lý, thời gian thi công nhanh, thực hiện tốt an toàn lao động. Thực tế không phải dễ dàng để lựa chọn được một nhà thầu ưng ý, mặc dù số lượng nhà thầu xây dựng nhà ở tư nhân hiện tại là rất nhiều. Đối với phần lớn chủ nhà, biện pháp thông thường là hay hỏi người quen thân, nhờ họ giới thiệu cho các đội thầu đã được biết tiếng. Biện pháp này khá an toàn, mặc dù không phải lúc nào cũng thành công. Tất nhiên còn nhiều cách khác để tìm kiếm một nhà thầu tốt, nó tuỳ thuộc vào tầm hiểu biết, mối quan hệ và cách làm của mỗi chủ nhà.

Nhà thầu tốt là nhà thầu : Chủ thầu phải tốt nghiệp Đại học chuyên ngành xây dựng ( ví dụ khoa xây dựng _ Đại học Bách Khoa, Đại học kiêns trúc) , có nhiều năm kinh nghiệm thực tế ngòai công trường , chuyên sâu lĩnh vực xây dựng , đội ngũ chỉ huy công trình giỏi , có tinh thần trách nhiệm cao , đội thợ có tay nghề cao , thiết bị thi công đầy đủ , trực tiếp thi công ( không giao lại cho thầu phụ ) , giá cả hợp lý , an tòan lao động , đúng tiến độ và đặc biệt là hạn chế tối đa phát sinh . Ban Giám đốc công ty thường xuyên kiểm tra công trình , động viên cán bộ và công nhân làm việc tốt , an tòan lao động ,...

Nhà thầu tốt có rất nhiều kinh nghiệm và năng lực tốt để góp ý chủ đầu tư cho căn nhà đẹp và bền hơn .

Hiện nay có rất nhiều công ty xây dựng chỉ nhận công trình xong rồi bán lại cho thầu phụ ( thầu chính giữ lại 12% - 20% giá trị hợp đồng , thầu phụ chỉ còn 80% - 88% giá trị hợp đồng ) và điều này làm công trình kém chất lượng , chậm tiến độ và thầu phụ sẽ phát sinh nhiều để bù vào phần chênh lệch mà thầu chính đã ăn chặn . Thậm chí nhà thầu chính giam tiền của thầu phụ nên thầu phụ không có điều kiện thi công làm công trình dở dang , ... Rất nhiều trường hợp cán bộ giám sát của nhà thầu chính vòi vĩnh tiền thầu phụ ( thường 1% - 2% giá trị công trình ) làm công trình càng tồi tệ hơn ,... Có một số trường hợp nhà thầu phụ còn bán công trình lại cho đội thợ khác , thường gọi là B" ( B hai phẩy ) . Chủ đầu tư mà rơi vào các trường hợp này được coi như thất bại tòan diện , ngậm đắng nuốt cay ,...

Giá thành xây dựng phụ thuộc vào năng lực , uy tín và trách nhiệm của mỗi nhà thầu . Nhà thầu có uy tín cao , trách nhiệm , sản phẩm có chất lượng tốt , thẩm mỹ tốt thì có giá hợp lý . Còn nhà thầu có năng lực yếu , thiếu trách nhiệm , không có uy tín thì luôn nhận giá thấp hơn và công trình có chất lượng kém , hay xảy ra sự cố . Vì vậy công trình nhanh xuống cấp , ...

Chủ đầu tư không nên chọn nhà thầu có giá thấp ( hầu hết là nhà thầu dỏm ), bởi vì họ sẽ rút ruột công trình , làm công trình kém chất lượng và bày vẽ phát sinh để kiếm lợi nhuận . Nếu không làm được điều này , họ sẽ làm việc cầm chừng , kéo dài thời gian thi công và có thể bỏ ngang công trình bất cứ lúc nào . Một số nhà thầu bỏ giá thấp để nhử mồi khách hàng , một số khách hàng thấy giá thấp và chọn , như vậy sẽ rất tác hại . Bởi vì khi nhà thầu bỏ giá rẻ họ lại chọn vật liệu kém chất lượng để bù vào phần chênh lệch . Ví dụ : Họ chọn cát mịn , có lẫn tạp chất có giá rẻ hơn cát sạch có hạt lớn đến 60% giá thành . Khi mua thiết bị vệ sinh nhà thầu dỏm rút bộ xả xịn và thay bộ xả dỏm ( giá thấp hơn 25% ) , rút nắp bồn cầu xịn thay nắp dỏm ( giá thấp hơn 20% - 25% ) , Cửa sắt làm lọai sắt mỏng , cửa gỗ thì dùng lọai gỗ có chất lượng kém ( giá thành lệch đến 30% ) ống cấp thóat nước dùng lọai tổ hợp ( rất nhanh bị lão hóa , tuổi thọ kém ) , các thiết bị điện cũng dùng lọai tổ hợp . Sắt thép thì dùng lọai tổ hợp ( giá rẻ hơn thép nhà máy 12% ) trà trộn vào thép nhà máy ,....Các điều này làm công trình kém chất lượng , xuống cấp nhanh . Một điều hết sức quan trọng nữa là các nhà thầu dỏm hay đưa thiết kế hoặc các thỏa thuận trong hợp đồng không rõ ràng , thiếu nhiều hạng mục , các điều này quý khách không nằm trong nghề thì không thể biết được và đến khi công trình thi công quý khách sẽ thấy thực tế còn thiếu , bất hợp lý và yêu cầu chỉnh sửa , làm thêm thì sẽ đúng ngay ý đồ đen tối của nhà thầu dỏm và bắt buộc phải phát sinh làm giá thành đội lên bằng hoặc cao hơn giá thành của nhà thầu tốt . Khi chọn lầm nhà thầu , quý khách sẽ thấy hụt hẩng , ảnh hưởng không tốt đến công việc , cuộc sống .

Chủ đầu tư nên chọn nhà thầu tốt, có nhiều năm kinh nghiệm, chuyên nghiệp, có giá cả hợp lý

- Sau khi lựa chọn được nhà thầu ưng ý, chủ nhà cần chuyển bộ hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công cho nhà thầu xem để họ hiểu về căn nhà, góp ý vào một số chỗ bất hợp lý (nếu có), tạo điều kiện cho công tác khởi công xây dựng được tốt đẹp.

- Căn cứ vào hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công, nhà thầu sẽ dự tính và lên một bảng báo giá thi công chi tiết cho chủ nhà hoặc chủ đầu tư cũng có thể yêu cầu công ty xây dựng báo giá trên mét vuông sử dụng , trong đó đính kèm bản vẽ thiết kế có sẵn và bảng chủng lọai vật tư đầy đủ dùng cho công trình .

- Sau khi thống nhất được về báo giá thi công, chủ nhà bắt đầu tiến hành ký kết hợp đồng thi công xây dựng với nhà thầu. Sau khi ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng tốt , chủ đầu tư ứng tiền cho nhà thầu và nhà thầu nên mua ngay các lọai vật tư chính : Sắt thép , hợp đồng gạch xây , xi măng , các lọai cửa ,..... Như vậy mới an tòan cho công trình , không sợ bị trượt giá .

- Hiện tại có 03 hình thức hợp tác giữa chủ nhà và nhà thầu . Hình thức thứ nhất , là hình thức xây dựng trọn gói (chìa khoá trao tay), có nghĩa là chủ nhà bàn giao toàn bộ trách nhiệm về vật tư và nhân công xây dựng cho nhà thầu, để nhà thầu làm từ A-Z. Hình thức này được các nhà thầu ưng ý nhất ( bởi vì nhà thầu chủ động được vật tư và chất lượng của nó để kịp tiến độ thi công ), cũng làm chủ nhà giản tiện được công sức, không phải lo lắng nhiều về công trình của mình . Hình thức thứ hai, là chủ nhà lo một phần vật tư, nhà thầu lo nhân công và một phần vật tư còn lại. Các phần vật tư chủ nhà lo thường là các thiết bị vệ sinh, thiết bị bếp, gạch ốp lát, sơn nước , bả mastic, thiết bị điện, v.v... Hình thức này được khá nhiều người lựa chọn, với ưu điểm là chủ nhà có thể chủ động trong việc lựa chọn các thiết bị, vật tư mà hình thức là yếu tố chi phối lớn nhất, tránh tình trạng nhà thầu mua không ưng ý , tuy nhiên công sức và thời gian phải bỏ ra nhiều hơn. Hình thức thứ ba, chủ nhà lo toàn bộ vật tư, đội thầu chỉ lo về nhân công. Hình thức này thường chỉ được sử dụng khi chủ nhà có nhiều thời gian rảnh rỗi, và cũng có đôi chút kinh nghiệm về lựa chọn vật liệu xây dựng. Nhưng nếu chủ nhà không có kinh nghiệm, việc mua nhầm phải vật tư kém chất lượng , số lượng bị nhà cung cấp vật liệu gian dối có thể làm chi phí phát sinh nhiều hơn cả chi phí chênh lệch so với việc thuê nhà thầu mua giúp . Hình thức thầu nhân công ( hình thức thứ ba ) chỉ có các đội thầu nhỏ làm .

Các nhà thầu tốt và lớn thường hợp đồng theo hình thức thứ nhất hoặc thứ hai .

Nếu chủ đầu tư chọn được nhà thầu chuyên nghiệp , nhà thầu tốt thì nên giao cho nhà thầu bao luôn vật tư , bởi vì nhà thầu tốt thường mua với số lượng lớn vật tư cho nhiều công trình , nên được các nhà cung cấp vật liệu bán với giá rẻ hơn chủ nhà tự mua và nhà thầu tốt là khách hàng thường xuyên của các nhà cung cấp vật liệu xây dựng nên các nhà cung cấp cũng không dám tráo hàng về chất lượng cũng như số lượng . Chủ đầu tư tự mua vật liệu sẽ trả giá cao hơn , dễ bị nhà cung cấp ăn gian về số lượng và chất lượng vật tư .

- Việc sắm vật tư có thể thực hiện sau bước 6, tuy nhiên hiện nay giá vật liệu xây dựng trên thị trường biến động không ngừng, việc chuẩn bị mua vật tư sớm có thể tránh tình trạng giá cả leo thang, tránh phát sinh chi phí, đồng thời có thể chủ động hơn trong việc tổ chức xây dựng. Vì vậy sau khi ký hợp đồng với nhà thầu xây dựng tốt , chủ đầu tư ứng tiền cho nhà thầu và nhà thầu nên mua ngay các lọai vật tư chính : Sắt thép , hợp đồng gạch xây , xi măng , các lọai cửa ,..... Như vậy mới an tòan cho công trình , không sợ bị trượt giá .

- Đối với vật liệu xây thô, yêu cầu kỹ thuật là hơn hết nên không quá cần thiết chọn vật liệu vừa chất lượng lại vừa có hình thức đẹp vì như thế sẽ tốn kém không cần thiết. Ví dụ xây móng nhà thì không nhất thiết phải chọn gạch xây dựng loại A, mà nên chọn gạch loại C vì gạch nung chín quá già, từng phần bị hoá sành, chịu nén tốt lại rất thích hợp cho móng của những ngôi nhà trên mảnh đất trũng. Còn đối với vật liệu hoàn thiện thì bên cạnh việc xem xét chất lượng cũng đừng bỏ qua hình thức của nó vì lớp vật liệu hoàn thiện này sẽ là "bộ mặt" cho ngôi nhà sau này. Gạch ốp, lát nền và tường có nhiều chủng loại và kiểu dáng khác nhau.

- Cũng trong giai đoạn này, chủ nhà cần làm một số công tác đối với hàng xóm, dân cư trong khu vực. Cụ thể nên sang nói chuỵên, xin phép về việc khởi công sắp tới, nhờ họ tạo điều kiện giúp đỡ trong quá trình xây dựng. Đồng thời cũng nên thẳng thắn đề nghị kiểm tra hiện trạng của các căn nhà trong khu vực xung quanh, để khi xây dựng, nếu làm ảnh hưởng đến nhà họ (rạn nứt kết cấu, lún sụt nhà,...) thì có cơ sở cụ thể để thương lượng đền bù, cũng tránh được tình trạng "đục nước béo cò"( trâu què thường trâu lành ), có thể tình hình xuống cấp, hư hỏng nhà họ xảy ra trước khi nhà của mình được xây, nhưng mình vẫn phải chịu trách nhiệm,...

- Hiện nay trên cả nước có rất nhiều công ty xây dựng và các nhà thầu lớn nhỏ . Tuy nhiên số công ty xây dựng có kinh nghiệm và có lương tâm để làm tốt công trình thì không nhiều . Nên chúng tôi góp ý với Quý khách hàng cách chọn thầu như sau :

Nhà thầu xây dựng được chọn phải là nhà thầu được đào tạo ở trường Đại học chuyên ngành xây dựng và đã qua quá trình làm việc nhiều năm ở công trình , đã xây dựng được nhiều công trình . Có như vậy , họ mới rút ra được nhiều kinh nghiệm nên làm điều gì để công trình được tốt ( không lún , không nứt nẻ , không bị thấm sàn , tường , không bị trục trặc về hệ thống điện , không bị xì ống cấp thóat nước , ... đẹp đẽ cho ngôi nhà và phù hợp phong thủy ). Thiết bị thi công cũng phải đầy đủ và đội thợ phải lành nghề , chuyên nghiệp . Một điều cũng hết sức cần thiết ở đây là chủ thầu phải có lương tâm với nghề nghề nghiệp và công việc của mình . Trực tiếp thi công , không được bán thầu .

Quý khách lỡ chọn nhà thầu non kinh nghiệm , thiếu trách nhiệm , không có lương tâm thì công trình sử dụng không tốt , nhanh xuống cấp . Tiền mất , tật mang .

Chất lượng công trình phụ thuộc vào chất lượng vật tư và đặc biệt là kỹ thuật thi công . Nếu vật tư tốt mà kỹ thuật thi công yếu kém thì công trình có chất lượng không tốt . Chỉ có nhà thầu giỏi và có nhiều năm kinh nghiệm mới có kỹ thuật thi công tốt , vì vậy công trình đạt chất lượng tốt .

Để biết được nhà thầu tốt , nhiều kinh nghiệm ,.. Quý khách nên phỏng phấn trực tiếp chủ thầu, xem các công trình họ đã và đang làm , hỏi thăm các chủ nhà trước về tính cách và sản phẩm của nhà thầu .

Lập 1 dự toán công trình: Nếu bạn giao phần thô và tự mua vật liệu hoàn thiện thì phần quan trọng nhất là bản dự toán các vật liệu hoàn thiện để bạn có thể dự trù chi phí và lên kế hoạch mua sắm. Danh sách vật liệu cũng rất hữu dụng trong quá trình thi công để bạn có thể theo dõi và kiểm soát các chi phí. Tuy nhiên, bản dự toán phần nhân công và vật liệu thô cũng rất cần thiết giúp bạn xác định giá giao thầu, quản lý và giám sát nhà thầu trong khi thi công.

Lựa chọn nhà thầu: Đương nhiên, giá cả nhà tiêu chí quan trọng nhất. Nhưng phải kết hợp với các yếu tố khác như uy tín, kinh nghiệm, phương tiện thi công … để lựa chọn nhà thầu phù hợp nhất. Ngoài ra, bạn cũng phải lưu ý các điều khoản ràng buộc trong hợp đồng và thời hạn ứng tiền (Nhiều nhà thầu ghi toàn những điều có lợi cho họ, ứng tiền nhiều hơn khối lượng mà họ đã thi công ...)

Quản lý công trình: Nếu bạn đã giao khoán phần thô thì bạn chỉ phải giám sát chặt chẽ chất lượng, cấp phối vật tư, chất lượng thi công công trình. Thường, nhà thầu sẽ không tính phát sinh nếu diện tích xây dựng không thay đổi. Vì vậy, căn cứ hợp đồng phần thô với nhà thầu và danh sách vật liệu hoàn thiện, bạn có thể biết chính xác giá thành xây dựng. Sau khi mua mỗi loại vật liệu, bạn nên so sánh với dự toán để biết giá trị vật liệu đó tăng hay giảm ra sao

Nhà thầu xây dựng: Chọn ai ?

Chọn thầu luôn là công đoạn gian nan và quyết định nhất trong toàn bộ tiến trình xây nhà. Chọn đúng thì mọi việc suôn sẻ, xây xong thở phào. Chọn sai thì...

“Trước khi xây nhà thì bạn có tiền còn ông thầu có kinh nghiệm, sau khi xây xong thì ông thầu có tiền còn bạn có kinh nghiệm” như câu trào lộng hay nghe đây đó mỗi khi có người có dịp “kể tội” các nhà thầu! Thế nhưng thực tế có hoàn toàn như vậy không?

Xã hội nào, đất nước nào cũng luôn có những định kiến về ngành nghề, về con người không dễ xoá bỏ. Riêng người Việt Nam trước nay hay quan niệm rằng thợ may ăn vải, thợ bạc ăn vàng, thợ xây ăn gạch, cát, ximăng, đá sỏi… Thế ra người thợ xây theo cách nói nôm na hay nhà thầu xây dựng lại có thể “ăn” nhiều đến vậy sao? Không có lửa thì làm sao có khói? Những định kiến của người xưa thường là đúng nhưng không phải hoàn toàn và càng không thể áp dụng một cách máy móc cho tất cả các trường hợp. Có “một bộ phận không nhỏ” nhà thầu để lại điều tiếng xấu nhưng cũng có không ít nhà thầu thực sự tâm huyết với nghề nghiệp, với khách hàng… Tuy nhiên, ở phân khúc nhà ở tư nhân, khi “đồng tiền đi liền núm ruột” với sự giám sát chặt chẽ của nhiều bên thì các nhà thầu vừa không dễ làm ẩu làm gian làm dối, vừa có cơ hội trau chuốt tác phẩm như một cách quảng bá hữu hiệu nhất cho năng lực của mình. Một số nhà thầu hiện nay đủ năng lực xây các công trình biệt thự, khách sạn, resort… chất lượng cao, thậm chí có thể đảm bảo theo những tiêu chuẩn khắt khe của quốc tế làm hài lòng chủ đầu tư với giá cả khá cạnh tranh do có tổ chức tốt về nhân lực, khả năng cung ứng vật tư… Do vậy, không thể vì một quan niệm đã thành định kiến xã hội mà có thể “quơ đũa cả nắm” được. Bản thân người viết bài đã làm việc gần 20 năm qua với đủ các loại nhà thầu, và có thể khẳng định rằng đại đa số nhà thầu đều chí thú làm ăn, vất vả đủ đường nhất là trong thời buổi kinh tế suy thoái, và họ khá tâm huyết với công trình. Vấn đề là làm sao tìm và gặp được những nhà thầu như vậy?

Để có thể đánh giá một cách khách quan về năng lực của các nhà thầu trước khi quyết định chọn lựa, trước hết chủ đầu tư công trình nên biết chủ thầu đó là ai, năng lực thế nào một cách cụ thể và rõ ràng. Xuất thân của chủ thầu nói lên khá nhiều về khả năng của họ.

Chủ thầu là kiến trúc sư: dù không phải là đơn vị thiết kế nhưng chủ thầu là dân “kiến” thường rất quan tâm đến chất lượng, hình thức thiết kế, thường hay đóng góp nhiều ý kiến để chỉnh sửa phần kiến trúc và nội thất sao cho đạt được hiệu quả tối ưu hơn. Nhưng vì quá quan tâm đến thiết kế nên chủ thầu hay bị trễ tiến độ thi công công trình. Một số kiến trúc sư nhảy ra làm thầu thường than là bị lỗ, đơn giản bởi họ hay say sưa với yếu tố nghệ thuật, ý tưởng mà bỏ sót các mấu chốt kinh tế – kỹ thuật khác.

Chủ thầu là kỹ sư xây dựng: chủ thầu dạng này thường quan tâm đến vấn đề kết cấu sao cho “ăn chắc mặc bền” còn phần kiến trúc thì chỉ làm đúng theo bản vẽ bất kể bản vẽ thiết kế có hợp lý hay không, đẹp hay xấu… Các tính toán của anh ta thường nghiêng về hướng tổ chức công việc sao cho thuận lợi nhất, và các gia chủ cũng hay yên tâm về chất lượng thi công khi gặp dạng thầu này.

Chủ thầu xuất thân từ người cai thầu: chủ thầu thường xây nhà theo kinh nghiệm với nhiều thợ lành nghề, tay nghề cao, cùng một êkíp cộng tác lâu năm… Chủ thầu dạng này thường làm rất tốt những công trình nhà phố, biệt thự đơn giản với kinh phí đầu tư thấp nhưng thường gặp khó khăn với những công trình lớn, kinh phí đầu tư lớn hơn đòi hỏi trình độ chuyên môn về quản lý cao.

Chủ thầu là nhà quản lý thuần tuý: chủ thầu tuy không có chuyên môn về kiến trúc xây dựng nhưng lại biết quản lý, biết tập hợp nhiều nhà chuyên môn có trình độ và tay nghề cao để cùng hợp tác. Chủ thầu dạng này thường thành lập một công ty bài bản có nhiều ban bệ chuyên môn nên có thể đáp ứng được những yêu cầu của các công trình lớn nhưng lại thường phải bị lệ thuộc vào trình độ chuyên môn và đạo đức của những nhân sự mà mình cộng tác.

Dù ở Việt Nam hay các nước phương tây, trình độ và tay nghề của đội thợ quyết định đến việc hoàn thiện chất lượng công trình có đúng ý tưởng thiết kế hay không, như ca sĩ và ban nhạc chuyên nghiệp thể hiện thành công sáng tác của nhạc sĩ.

Chủ thầu là nhà cung cấp vật liệu: chủ thầu chỉ chuyên về lĩnh vực thương mại, bán hàng, nhập hàng… lâu ngày quen mối nhảy ra làm thầu luôn. Phần thi công xây dựng nặng nề thường được khoán trắng cho đơn vị khác thực hiện. Gia chủ có thể chọn chủ thầu dạng này cho một số hạng mục phụ như đóng trần, sơn nước, đi đường điện nước… và phải có người chuyên môn vững đi “kèm” sát.

Sau khi biết được nhà thầu của mình là ai, gia chủ cũng cần phải biết đến các hình thức thầu trên thị trường xây dựng để có thể chọn cho mình một nhà thầu phù hợp, có thể điểm qua một số hình thức thầu như sau:

Tổng thầu và liên danh thầu: là nhà thầu lớn có đầy đủ ban bệ chuyên môn để tự thực hiện tất cả các hạng mục công việc trong công trình như xây dựng cơ bản, điện, nước, hoàn thiện… Hoặc là những nhà thầu cùng liên danh liên kết với nhau để thực hiện công trình, thường công trình từ lớn đến rất lớn. Nếu chỉ làm ngôi nhà phố nhỏ mà chọn thầu dạng này thì có thể không phù hợp, lãng phí, và thực tế người làm trực tiếp công trình không phải là chủ thầu mà chỉ là thầu phụ.

Khoán thầu: một nhà thầu sau khi ký hợp đồng trọn gói với chủ đầu tư sẽ tự thực hiện vài hạng mục thuộc chuyên môn của mình. Các hạng mục khác sẽ được khoán thầu cho các nhà thầu phụ thực hiện nhưng vẫn kiểm tra và kiểm soát theo trách nhiệm hợp đồng đã ký với chủ đầu tư. Hình thức chiếm đa số các công trình nhà tư nhân đang làm hiện nay, phù hợp với điều kiện xây dựng còn mang nặng tính thủ công, dựa trên sự quen biết và niềm tin là chính.

Bán thầu: một nhà thầu sau khi ký hợp đồng trọn gói với chủ đầu tư sẽ nhanh chóng “sang tay” cho một nhà thầu khác thực hiện để ăn tiền chênh lệch. Vai trò của nhà thầu dạng này thực chất chỉ như một anh “cò mồi” chỉ có mặt trong những buổi họp dự án để làm yên tâm chủ đầu tư nhưng toàn bộ công việc thì đã được bán hoàn toàn cho các nhà thầu khác. Dù ai xây nhà cũng không thích gặp chủ thầu dạng này, nhưng thực tế vẫn xảy ra tình trạng bán thầu khi chủ thầu không có sẵn quân, khi họ kẹt quá nhiều công trình cùng lúc, hoặc khi họ chỉ là công ty chuyên về thiết kế, chuyên kinh doanh bất động sản nhưng có người thuê thầu xây nhà thì họ “làm tới luôn”.

Nếu không nói ra thì…

Có thể tham chiếu một thực tế ở các nước phát triển, nhất là châu Âu và Bắc Mỹ thì các nhà thầu hoàn toàn đối thoại với chủ đầu tư như hai đối tác bình đẳng. Họ – giới thầu xây dựng – với tác phong chuyên nghiệp và bề dày kinh nghiệm có thể yêu cầu chủ đầu tư giải trình về khả năng tài chính trước khi ký hợp đồng nhận thầu, hoặc thậm chí thẳng thừng từ chối cộng tác với những chủ đầu tư thiếu chuyên nghiệp. Điều này ở thực tế xây dựng Việt Nam là “mơ giữa ban ngày” bởi những định kiến lâu nay cộng với quan niệm “tôi làm chủ, anh làm mướn cho tôi” đã ăn sâu vào đa số cách nghĩ, cách ứng xử của gia chủ Việt. Thay vì thừa nhận vai trò và sự đóng góp của các nhà thầu, các chủ đầu tư Việt có khuynh hướng thiếu tin tưởng khi ký hợp đồng, tìm mọi cách để ép giá, thậm chí cậy quyền cậy thế (nhất là những dạng chủ đầu tư xây công trình vốn ngân sách) để o ép các nhà thầu, dùng đủ loại cách thức để “găm” lại tiền bạc, làm xong công trình cả mấy năm mà nhà thầu vẫn không được thanh toán hết.

Thực tế trên hình thành nên một vòng luẩn quẩn theo kiểu không ai tin ai, ai cũng muốn thủ thế, ai cũng muốn “nắm đằng chuôi” trong quan hệ chủ nhà – chủ thầu. Thậm chí có lúc có nơi chủ nhà sau thời gian thấy việc xây dựng có vẻ không khó bèn… nhảy ra làm thầu luôn, chỉ thuê thợ theo công nhật, còn mình đốc thúc, tự chạy lo vật tư, với niềm tin tưởng duy nhất vào bản thân và sự chắt chiu đến cùng kiệt mọi thứ .

Thế mới thấy trong chuyện làm nhà thì vấn đề “việc ai nấy làm” luôn là điều cần lưu ý, và thay vì so đo, làm khó nhà thầu bằng những định kiến truyền tai nhau không mấy tốt đẹp, chủ đầu tư nên bỏ thời gian tìm hiểu kỹ lưỡng về tư cách pháp nhân, năng lực thực tế của nhà thầu (thông qua công trình đã làm và người quen uy tín đảm bảo), biết cân nhắc để đánh giá cẩn trọng ai là nhà thầu phù hợp nhất với cá nhân mình, văn hoá gia đình mình, với kinh phí và cách làm việc của mình? Khi chọn được nhà thầu phù hợp (xét về mặt con người) thì cần trao gửi niềm tin với thái độ đúng mực và những công cụ kiểm soát hữu hiệu như tư vấn giám sát, soạn thảo hợp đồng rạch ròi, không ham giá rẻ,… Được vậy thì chủ đầu tư mới có thể tiến hành ổn thoả các công đoạn tiếp theo của tiến trình xây nhà cho mình.

KS.HOÀNG DIỆU                   ĐT: 0985445203

(Nguồn: không gian đẹp)