Được Cấp &Quot;Sổ Đỏ&Quot; Theo Khoản 6 Điều 50 Luật Đất Đai

Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN).

Câu hỏi:

Ông Nguyễn Văn Thanh là một trong những người con của 2 cụ Nguyễn Thị Nội và Nguyễn Văn Hà. Năm 1945, vợ chồng cụ Nguyễn Thị Nội và Nguyễn Văn Hà mua một cái ao diện tích trên 740m2, số thửa 59, tờ bản đồ số 4 tại làng, xã nơi họ cư trú; nay xã đã thành phường. Sau đó, thửa ao được san lấp, nằm trong khu dân cư.

Năm 1999 (thời điểm này cụ ông đã mất), cụ bà lập di chúc (được UBND phường chứng nhận), chia một phần thửa đất ao này cho vợ chồng ông Thanh. Hiện 2 cụ đều đã qua đời; thửa đất được chia thành 9 mảnh cho các con của 2 cụ. 

Nay trên thửa đất, đã có 4 mảnh được xây nhà kiên cố, 5 mảnh còn lại vẫn để đất trống, chưa xây dựng (trong đó có mảnh đất của ông Nguyễn Văn Thanh và vợ là bà Nguyễn Thị Vân). Các hộ đã xây nhà đã làm hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận (GCN) quyền sử dụng đất (QSDĐ), nhưng chưa được giải quyết. Mảnh đất ông Thanh nhận thừa kế cũng đã được UBND quận cấp GCN số nhà (dù chưa xây nhà). 

Từ năm 1996, gia đình ông bà Thanh - Vân thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nộp thuế sử dụng nhà, đất đối với Nhà nước (có biên lai), đồng thời liên tục đề nghị chính quyền làm thủ tục cấp GCNQSDĐ nhưng chưa có kết quả. Bà Vân nói rằng, có người bảo: Ông bà phải có nhà, kể cả "nhà vớ vẩn" trên đất thì mới được cấp “sổ đỏ”! 

Có phải vậy không? Xử lý việc này thế nào cho đúng pháp luật?

Ý kiến của chúng tôi:

Thửa đất ao diện tích trên 740m2, số thửa 59, tờ bản đồ số 4 được sử dụng từ năm 1945 nhưng đến thời điểm ông Thanh được chia thừa kế, người lập di chúc vẫn chưa có giấy tờ hợp pháp về QSDĐ theo quy định của pháp luật. Vì vậy, những giấy tờ ông bà Thanh - Vân có được từ nhận thừa kế (kể cả việc UBND phường "chứng nhận") không được xem là chứng cứ chuẩn mực có giá trị pháp lý để cấp GCN QSDĐ (quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai). 

Tuy nhiên, hộ gia đình này nộp thuế nhà, đất từ năm 1996 nên thời điểm họ bắt đầu sử dụng đất ổn định cũng được tính từ năm 1996 (khoản 2 Điều 3 Nghị định 84/2007/NĐ-CP: Việc xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất ổn định được căn cứ vào ngày tháng năm sử dụng và mục đích sử dụng đất ghi trên một trong các giấy tờ sau: a) Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp; thuế nhà, đất…). Hộ gia đình này không có các giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật Đất đai, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ ngày 15/10/1993 đến trước 1/7/2004, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch nên “được cấp GCN QSDĐ và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ” (khoản 6 Điều 50 Luật Đất đai). 

Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp GCN QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (gọi tắt là GCN).

Luật Đất đai 2003 quy định "GCN QSDĐ được cấp theo từng thửa đất" (khoản 3 Điều 48). Thửa đất số 59 san lấp từ ao, được chia thành 9 mảnh cho 9 hộ sử dụng, trong đó 4 hộ đã xây “nhà kiên cố”. Vậy là, trên thực tế, thửa đất này “đã có nhà”. Nhưng, cần lưu ý: Không có bất kỳ quy định nào bắt buộc các chủ sử dụng trên cùng một thửa đất, người nào cũng... “phải có nhà” thì mới được cấp GCN. Tại khoản 2 Điều 3, Nghị định 88/2009/NĐ-CP, Chính phủ quy định như sau: “Thửa đất có nhiều người sử dụng đất, nhiều chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì GCN được cấp cho từng người sử dụng đất, từng chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”. 

Còn nữa, Bộ Tài nguyên và Môi trường không những cho phép, mà còn chu đáo hướng dẫn cách ghi vào GCN cấp cho người sử dụng đất trong trường hợp thửa đất “không có tài sản gắn liền với đất” (khoản 9 Điều 6 Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT).